我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理重視度也不夠，反而一味地靠炒作商業(yè)概念來(lái)運(yùn)營(yíng)土地。

　　近年來(lái)，隨著擴(kuò)大內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城（市）鎮(zhèn)化加速和大消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，在政績(jī)驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間和炒作熱度被過(guò)分地制造和夸大，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求的鴻溝也在不斷被拉大。

　　2008年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購(gòu)、限貸政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達(dá)到了30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)投資平均增速；2011年商業(yè)地產(chǎn)投資達(dá)到7424億元，同比增長(zhǎng)31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然達(dá)到了25%。2013年及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，將是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)前所未有的、一撥接一撥的供應(yīng)高峰期。2013年，一二線城市新增零售物業(yè)將達(dá)到400~500萬(wàn)平方米；2014年二線城市零售物業(yè)將達(dá)到近800萬(wàn)平方米。2013年北京、上海等7大城市新推購(gòu)物中心將達(dá)到2034萬(wàn)平方米，是2012年開(kāi)業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零售商開(kāi)店速度和國(guó)內(nèi)零售額增長(zhǎng)速度。

　　但是，后續(xù)大規(guī)模供應(yīng)還在持續(xù)，上述7大城市未來(lái)5年購(gòu)物中心面積將至少翻一番達(dá)到8700萬(wàn)平方米，而7大城市中的武漢、重慶、成都等二線城市將增長(zhǎng)至少1.5倍；世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013~2016年14個(gè)主要的大城市寫(xiě)字樓存量將比2012年增長(zhǎng)80%。目前，全球在建購(gòu)物中心面積排名前十的城市中7個(gè)來(lái)自中國(guó)，主要集中在積聚能力差的二線城市。即便如此，商業(yè)地產(chǎn)用地供應(yīng)的步伐并未放緩，K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年1~6月，全國(guó)百城共推出土地3.9億平方米。其中，商業(yè)辦公用地供應(yīng)增幅最大，同比增長(zhǎng)達(dá)到42%，成交量達(dá)到4969萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45%，供應(yīng)和成交增幅遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)。同時(shí)，保利、華潤(rùn)、綠地等一線房企在2011年以來(lái)紛紛將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例增加至20%~60%，而今年“新國(guó)五條”落地后仍有企業(yè)宣稱(chēng)將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，仲量聯(lián)行2012年7月份的一份調(diào)查顯示，未來(lái)3年85%的受訪企業(yè)將增加對(duì)辦公空間的投資、77%將增加對(duì)商鋪的投資、67%的將增加對(duì)工業(yè)廠房的投資。

　　過(guò)剩供應(yīng)不斷累積將惡化既有的問(wèn)題。截至2012年底，內(nèi)地14個(gè)大城市5000萬(wàn)平方米的甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓存量中，18%即900萬(wàn)平方米為過(guò)去兩年內(nèi)完工。一線城市尚能維持供求平衡，而二線城市已顯露出供大于求的跡象。目前，全國(guó)二線城市寫(xiě)字樓平均空置率從2010年的17%上升到目前的21%；而各地購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，沈陽(yáng)、鄭州、北京和成都的空置率分別達(dá)到24.3%、20.7%、12.7%和12.6%，而2011年這些城市寫(xiě)字樓空置率還停留在5%左右；工業(yè)地產(chǎn)空置問(wèn)題也很?chē)?yán)重，突出的表現(xiàn)就是，隨著LED、光伏、多晶硅、風(fēng)力發(fā)電等政府支持的高新技術(shù)行業(yè)走向產(chǎn)能過(guò)剩，行業(yè)盈利能力嚴(yán)重下滑，很多所謂的高新技術(shù)園區(qū)企業(yè)借樓宇出租收益來(lái)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)虧損，做起了“二房東”。商業(yè)地產(chǎn)高空置率的另一面是回報(bào)率的不斷下降，2012年A股上市房企中，除持有寸土寸金核心地段商業(yè)物業(yè)的陸家嘴和外高橋等少數(shù)房企外，大多房企租金收入/營(yíng)業(yè)收入的比重平均在5%左右。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓毛收益率從2001年14%的頂點(diǎn)一路下滑到2012年的6.1%。

　　商業(yè)地產(chǎn)不存在住宅地產(chǎn)中才有的剛性需求、改善性需求，而且除少部分零散商鋪炒作外，也基本不存在“低買(mǎi)高賣(mài)”的投資炒作需求，個(gè)體購(gòu)買(mǎi)商鋪的盈利模式主要表現(xiàn)為“購(gòu)買(mǎi)-持有-出租-經(jīng)營(yíng)-回收”，單位需求空間要小于住宅地產(chǎn)。因此，即使是本世紀(jì)以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入井噴發(fā)展期，其最終也必然要與居民收入、消費(fèi)增長(zhǎng)、實(shí)體工商業(yè)等完全對(duì)接。

　　不僅如此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)軟實(shí)力的要求要高于住宅地產(chǎn)。對(duì)于住宅地產(chǎn)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，如果沒(méi)有一套懂商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的班子，沒(méi)有發(fā)動(dòng)資源完成“定位、策劃、設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)”這套流程的能力，不僅無(wú)法兌現(xiàn)高回報(bào)，而且會(huì)出現(xiàn)招商困難、經(jīng)營(yíng)困難、回報(bào)率低甚至虧損等。這就是為什么我們經(jīng)�？吹�，同處鬧市，有的商業(yè)地產(chǎn)（如購(gòu)物中心、綜合體或底層商鋪）人聲鼎沸，而有的卻門(mén)可羅雀。

　　但是，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展恰恰偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理重視度也不夠，反而一味地靠炒作商業(yè)概念來(lái)運(yùn)營(yíng)土地，最終通過(guò)套現(xiàn)來(lái)獲得地價(jià)上漲收益。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是2009年住宅類(lèi)地產(chǎn)實(shí)施限購(gòu)政策以后的事情。也就是說(shuō)，驅(qū)動(dòng)的直接力量并非是如城市化、老齡化、消費(fèi)時(shí)代自然引致的需求，而是地產(chǎn)上行周期中誘人的增值收益。開(kāi)發(fā)模式也千篇一律，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商靠一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙?jiān)诓煌�城市和區(qū)域原版復(fù)制，沒(méi)有自己獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。即便是像萬(wàn)達(dá)、蘇寧、SOHO、紅星美凱龍等開(kāi)發(fā)商，其在商業(yè)地產(chǎn)上的成績(jī)很大程度上也是享受了地產(chǎn)升值的溢價(jià)，而非自身主業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力或在商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理上的能力所引致。反觀，麥當(dāng)勞之所以被稱(chēng)為“擁有全球最大的商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)”，并非是其具備跑馬圈地的能力，而是其科學(xué)合理的快餐制造程序迎合了工業(yè)化、城市化時(shí)代快節(jié)奏工作和生活的需求，加上其知名品牌和自持、連鎖經(jīng)營(yíng)模式在人口集聚方面極具競(jìng)爭(zhēng)力。

　　中購(gòu)聯(lián)租售型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論壇上的報(bào)告顯示，78%的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商采取租售結(jié)合方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，這意味著近8成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拋棄了只租不售的模式，這就加大了商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)管理的難度，造成招商品牌低端化、開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主與租戶之間三重矛盾爆發(fā)、陷入糾紛、關(guān)門(mén)歇業(yè)情況時(shí)有發(fā)生。

　　由于外需長(zhǎng)期回落、地產(chǎn)下行周期的開(kāi)啟、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困境、金融貨幣周期的反轉(zhuǎn)等金融經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，可能將暴露和擠壓商業(yè)地產(chǎn)泡沫，而由于商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)休戚相關(guān)，其過(guò)剩問(wèn)題和泡沫的破滅也可能將先于住宅地產(chǎn)，這可能是我國(guó)去泡沫和去杠桿過(guò)程中亟待需要解決的問(wèn)題。