一塊以劃撥名義獲得的教育用地，卻將變身一疑似商業(yè)項目，銀泰集團正打造的新項目土地性質被質疑。

武漢市武昌區(qū)街道口，當?shù)氐姆比A商圈之一，在路的一側，一個高達十多層的建筑裙樓剛揭開面紗，外圍幕墻上“武珞創(chuàng)意園”的標語已對外展示。銀泰置業(yè)湖北武珞創(chuàng)意園發(fā)展有限公司負責人趙維橋接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也坦言，公司計劃9月開業(yè)，但尚未完全敲定，目前招商工作已完成8成。

武珞創(chuàng)意園被趙維橋解釋為以創(chuàng)意產(chǎn)品和元素展示為核心，側重休閑娛樂功能，其業(yè)態(tài)涵蓋文化娛樂、餐飲休閑、創(chuàng)意互動休閑展等內容。

但這塊土地卻是屬于武漢大學的教育用地，涉嫌更改土地用途。一位從事規(guī)劃審批多年人士分析，該項目與教育、科研功能有關的業(yè)態(tài)很少，且仍以對外經(jīng)營為主，“若其按目前規(guī)劃投入使用，其商業(yè)性質更突出”。

趙維橋則解釋，創(chuàng)意園的功能與創(chuàng)意有關，并非真正意義上的商業(yè)項目，“土地性質并不違規(guī)”。武漢市國土規(guī)劃和資源局回應21世紀經(jīng)濟報道稱，武珞創(chuàng)意園是否違規(guī)將取決于其開業(yè)后的實際使用情況，“但如果這個項目的土地用途被更改，將面臨重罰”。

武大銀泰聯(lián)姻

讓銀泰集團陷入這場違規(guī)風波的土地，前身是武漢大學國際軟件學院，其地處洪山區(qū)珞瑜路33號，土地用途為教育用地，使用權類型為劃撥。

2008年12月，武漢市規(guī)劃局向武漢大學下發(fā)《關于武漢大學珞珈創(chuàng)意園項目選址意見的函》，同意武漢大學在自有用地范圍內興建珞珈創(chuàng)意園（現(xiàn)改為武珞創(chuàng)意園），并規(guī)定建設規(guī)模不超過17萬平方米，其中一期約12萬平方米。

根據(jù)當時武大遞交的規(guī)劃，武大珞珈創(chuàng)意園的總體思路是通過建設一個具有創(chuàng)意經(jīng)濟理論的研究功能，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的示范、集群、孵化功能，創(chuàng)意人才的教育、培訓、交流功能，創(chuàng)意產(chǎn)品展示、交易功能和其他公共服務功能的核心區(qū)域，實現(xiàn)周邊區(qū)域的聯(lián)動，對湖北省乃至中部其他省份的輻射，形成一個功能齊全、分布合理、特色鮮明，在中國大陸地區(qū)除北京、上海之外的第三個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

鑒于投資資金的考慮，武漢大學計劃采用社會上通行的BOT模式啟動這個項目開發(fā)。經(jīng)過一番篩選，武大選擇與銀泰合作。21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的一份協(xié)議書顯示，2009年7月9日，武漢大學教育發(fā)展有限責任公司與中國銀泰投資有限公司簽署協(xié)議，雙方約定，由銀泰集團開發(fā)武漢大學創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化器——珞珈創(chuàng)意園一期（中部創(chuàng)意大廈及數(shù)字樂園），而創(chuàng)意園所占土地為上述地塊其中一部分，占地約30畝。

協(xié)議約定：項目運作中，將由武大報批規(guī)劃、建設等行政手續(xù)，銀泰全額提供建設和開發(fā)項目所需要的所有資金，而項目建成后，銀泰通過一定時期的管理、使用和運營珞珈創(chuàng)意園一期項目的部分房產(chǎn)獲得合理的經(jīng)濟回報，使用、管理和運營期滿后，銀泰再將這部分房產(chǎn)無償交還給武大，銀泰方面擬以自有資金投入約6億元。

除武大自行使用的房產(chǎn)外，剩余部分房產(chǎn)交由銀泰運營和使用，期限為50年，從2011年1月1日起開始計算。

招商工作被暫停

協(xié)議簽訂后，銀泰方面特別成立銀泰置地湖北武珞創(chuàng)意園發(fā)展有限公司，全面負責武珞創(chuàng)意園的籌建、運營等工作。

基礎工程建設完成后，2013年年初，武珞創(chuàng)意園正式對外進行招商和宣傳。讓外界意外的是，此時的創(chuàng)意園竟變成購物中心，且項目在對外宣傳時暫定為“武漢銀泰城”。

新浪微博經(jīng)認證的“武漢銀泰城”微博號的資料介紹中，明確指出武漢銀泰城是一家占地 16萬平方米建筑面積的大型購物中心。而其當時對外發(fā)布的招商手冊也介紹：“武漢武昌銀泰城項目總建筑面積約為16萬平方米，大商業(yè)建筑面積約為14萬平方米，項目預計完工時間為2012年9月，預計開業(yè)時間為2014年底。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃以商業(yè)為主。”

此舉引起了外界的廣泛關注：該地塊周邊的樓面地價參考價已達每平米5000元，如按正常流程出讓，土地出讓金價格約達到6億元，而若是劃撥而來的教育用地，土地出讓金為零。迫于強大輿論壓力，當時，武漢市國土規(guī)劃局介入該事件中。

一位知情人士透露，2013年11月26日，武漢市政府就武珞創(chuàng)意園約談武大分管校長，當時的記錄內容中，武漢市規(guī)劃局明確，“該項目涉嫌違規(guī)用地，并被要求馬上停止招商”。

約談后，銀泰方面暫停了武漢銀泰城的對外宣傳，并暫緩了商戶進場裝修安排，招商工作則轉為低調進行并盡量保密。

再次招商疑問

在多重壓力的堆積下，銀泰方面再度啟動項目的招商，在對外的說辭上，銀泰城變成了武珞創(chuàng)意園。

趙維橋指出，全球范圍內來看，創(chuàng)意園的種類很多，其中，側重于娛樂休閑也是其中一種類型，但其核心是把握創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的要求，設一些創(chuàng)意工作室，并在項目中嘗試使用一些高科技、側重于功能體驗的產(chǎn)品和服務，而其盈利模式也更側重于功能元素，公司引進的商戶大都與創(chuàng)意有關，比如，其將與華納公司打造在國內試點的第二個影視展示中心，項目一樓計劃引入一些側重于色彩主題的創(chuàng)意服裝品牌、護膚品牌等。

趙維橋出示的資料顯示，武珞創(chuàng)意園裙樓的規(guī)劃是，用于產(chǎn)品展示交易的產(chǎn)品工作室占比24.6%，創(chuàng)意互動休閑展區(qū)為18.5%，文化娛樂占比26%，其他則由便民超市、便民服務區(qū)和大學生創(chuàng)意展示組成，其中大學生創(chuàng)意展示為1.2%。

但在全程招商過程中，工作人員并未明確要求“品牌或其他方面要有創(chuàng)意元素”，而解釋項目定位時，接待21世紀經(jīng)濟報道記者的招商人員還說：“周邊的新世界百貨是以傳統(tǒng)百貨為主，我們則是購物中心。”

武漢市規(guī)劃局負責人接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時回復，武漢市規(guī)劃局近期再度對項目進行跟蹤核查，發(fā)現(xiàn)其建筑的主體目前與當初報規(guī)劃時一致，按照程序，該項目還需驗收，屆時，主要將針對項目的建筑主體、消防、綠化配比等方面進行驗收，是否更改土地性質的用途，開業(yè)后可確定。

但一位從事規(guī)劃行業(yè)多年的人士對21世紀經(jīng)濟報道分析，如果按目前公布的創(chuàng)意園的規(guī)劃，其仍以經(jīng)營和交易為主，與教育用地中的教育、科研用途的關聯(lián)性不夠強，“很可能涉嫌違規(guī)，但具體是否違規(guī)要看監(jiān)管部門的認定”。